去年底以来，针对房地产的调控政策频频出台，春节期间有朋友问我对今年房价的预期，当时我的回答是：“近期交易量下降而价不跌，春节过后快则4月初，慢则4月底便会再起。”没想到两佳节又重阳会期间首都皇城的新地王拉动全国房价在短期内迅速勃起，迫使国家出台了一系列更为严厉的调控手段。
这几天周围又有朋友问我对未来的预期，我便谈谈看法。说心里话，关于今年的新政策，如果从中央到地方真能层层落实的话，那将是国内房地产历史上最为严厉的一次。但是不是真能长期有效地压制住房价，我看不能。想从根本上有效抑制房价，必须从政府、开发商、投资者三个层面入手：
一、改变土地供给体制，土地不再为政府直接创收。
土地资源的稀缺性决定了目前国家土地供给体制，特征是多个源头进一个笼头出的政府垄断行为。而政府从土地招拍挂从获取的财政收入占整个收入体系的主导地位，这些资金用于新一轮的城市建设、政府官半夜凉初透员的福利开支、其它未可知去向。而土地成本又是房产品成本的主要组成部分，以绿城为例，土地成本价往往超过房价的40%。土地越卖越高，房价自然越来越高。
各级政府同志们是不愿看到税收锐减、城市化建设停滞不前的，所以改变这一现状目前很难实现。什么时候能改变，看政府什么时候能不依靠土地收入来支撑财税。
延伸到对这条新政的理解：“保障性及普通住房不低于住宅用地70 %”。
那么好，你终于有钱买普通住房了，普通百姓有房住了。那政府呢，他拿什么钱来邀请什么样的开发商来造这么多不赚钱的房子呢。钱应该还是那个钱吧，但当70%的供地作为保障性建设的时候，另外30%的商品房用地拍卖必须产生溢价才能维持正常的财税收入，才能深化及优化城市建设。而建造保障性住宅的开发商则应该是已经在房地产市场站稳了脚跟、质量保证、社会美誉度高的开发商吧，小房产商自己还在拼命赚钱，会来为你们造不赚钱的房子吗？据资料，目前国内只有少数几家有社会责任感的开发商在与政府合作代建房，比如绿城集团目前在国内的代建项目已达16个，据说世贸集团也准备为政府代建，但仅靠几个开发商是远远不够的。
这条措施总体是为众多老百姓服务的，是老百姓的福音，关键是要解决三方面问题：
一方面各个环节需落实到位，比方土地供给的城郊远近如何分配、以何种方式邀请建造商、居民入住后达到何种水平的园区服务；
另一方面租购体制需公平公正，谨防重蹈经济适用房的覆辙，比方入住廉租房的居民应达到何种条件、哪些人可购买限价房、如何及谁来监管等等；
第三方面如何正确转变和引导老百姓的居住观念，在上世纪八十年代开始提倡的人人“居有其屋”的理念下，大中城市有能力的70%的老百姓住上了属于自己的商品房，部分已经享受到了中高端的房屋及服务，而且诉求点越来越高，普通商品房已满足不了生活品质的需要。将来这些家庭中却只能有30%才能住上中高端小区，另外一些家庭只能退次住普通房甚至租赁房，如何让老百姓从上一代的彼观念转换到下一代的此观念，适应这个诉求落差，需要几代人的努力。
二、限制开发商销售条件，将期房预售改为现房销售。
不明就里的老百姓都将高房价归罪于开发商，想当然地认为开发高压榨了百姓的血汗钱，获取了巨大的利润，那么让我们来打压这些“奸商”吧。房子还没造好怎么能出售呢，就像商场买东西，你掏钱买他把商品给你，一手交钱一手交货，天经地义。尽管现在的销售条件比之上个世纪“出了蓝图就能卖房子”已经前进了一大步，但还是不公平，你拿首期客户的钱造下一批的房子，滚动开发，损失的是老百姓的利益。那么以后规定：期房也不能预售，所有商品房都需现房销售。如此一来，不是所有开发商不管好的差的，只要你能造房子就能赚大钱了，我想关于这条多数百姓都会举双手赞成。
但为什么前些年不这样规定呢？我分析了下，原因不外乎二：
一是当时国家不富裕，房地产是国家的支柱产业，房地产行业又关链到周边许许多多的行业，比如金融、钢铁、水泥、制造、电器、装修等等，关链到国家最为关注的“GDP”指标，关链到千万劳动力和百万民工，国家需要强大的房地产业来拉动国民经济，所以不能对房地商太苛刻，相反还需要扶持，因为它的“经济效能”实在相当重要；
二是当时国家城市化建设水平不高，建筑水平相当落后，它需要房地产在各大中小城市中掘起，城市需要高楼大厦，需要地标，需要世界百强企业入驻，需要能与欧洲接轨的住宅小区和一流园区服务，一句话，房地产业尚在发展中，需要国家扶持。
假定现在房地产业成熟了，打压房地产商的时机已经到来了，那么如出此举是能否凑效呢？我看能！为数众多的建筑水平低劣、实力不强的中小房产商一定会被淘汰出局，哪怕你手持地皮，玩完这一轮你也就可以回家养老了。因为一旦现房销售，那不是捞一票的概念了，考验的是开发商的建造品质、整体营造能力及资金实力了。这认为这些开发商的数量将会在70%以上。
精洗下来的会是哪些开发商呢？显然，胜出的将是建造品质好、企业理念先进、实力雄厚精英群体。
百姓们，别高兴太早了，这些开发商往往已奋战浸淫房地产好多年，不可与上个世纪的他们同日而语了，经过几轮金融危机、经过融资上市，他们已成为抗风险能力及资金运作均更为强大的房产大锷了。只要他们看中的地，那是出手阔绰决不手软啊，将来的“地王”将均出自他们的手。“地王”只会越来越多，否则政府如何在另外30%的土地中产生溢价呢。“地王”频出带来的只会是更高的房价，当然是指高端的住宅，那时离普通老百姓的生活已越来越远了。将来你的孩子们，只能住在“保障性住房”里望着离他们不远的它们兴叹了，但已经不关你我什么事了。贫富分化愈加彻底。
延伸到对这条新政的理解：“责令78家央企退出房地产市场”。
中国的百姓真是太淳朴太无知了，“央企”是个什么概念？是中央的企业吧？中央的企业又是用什么钱建的？是用纳税人的税收吧？那你们再去看看近些年出现的“地王”中有哪些是纯民营企业？更多是“央企”或有“央企”背景的房地产商！君不见两佳节又重阳会期间的“地王”开发商均为央企吗？这就意味着“老百姓的血汗钱被央企业拿去抬高房价又卖给老百姓了！”而中国的老百姓为什么单单对民营房地产商恨之入骨呢？这点我一直无法理解。
那么现在“央企”终于要“退出”了，老百姓是否可以长舒一口气了呢？非也！已经被老百姓的钱养肥了的“央企”怎么这么轻易说退出就退出呢，一块人人趋之若鹜的肥肉，肥得流油。他们想尽了各种招数，比方和其它开发商合作，比方借壳，他们仅仅由幕前转到了幕后，但仍旧张着血盆大口。
三、抑制买房需求，扩大投资渠道。
目前国内有两种人需要买房，一种是少数，确切得说是占全中国10%的富裕阶层，他们拥有全中国90%的财富，他们需要将财富保值、增值，而目前国内的投资渠道单一，股票市场发展尚不健全，活跃的房地产市场是资金最好的流动方向，哪怕税收再高，他们也承受得起；如果房地产市场将不再活跃，他们的资金可能会流向国外，去国外消费、投资，我想这是国家不愿看到的。
第二种人是大多数，约占全中国40%的中间阶层，他们的事业已达到一定高度，正处于从上世纪的第一代商品房改善为本世纪新一代商品房、由居住型需求向改善型需求迈进的换代时期，他们越来越多地渴望高品质的生活环境，现在经过多年努力终于有了一些钱，还有了一部车，可以在近郊拥有一套大些的高品质的住宅小区了，这是刚性的改善型需求，现在却要被压制了。
中南海的智慧告诉我们：“税收是最好的调控手段”。国家过于调用税收杠杆，真正伤害的是这些民众，因为哪怕再增加一点点税收，对他们不算高的收入来说，都将对生活产生影响。
延伸到对这条新政的理解：“房贷新政的二套房认定将每个家庭‘以房为限，而不是以贷为限’”。
暂且不论这条银监会的“认定”是否仅属于“指导性意见”呢还是确属于“国N条”之内，也暂不论这个银监会是否代表了各大银行的利益，是否清楚银行很大的一部分收益靠流动资金产生这个道理，也不论具体操作中由谁、用什么系统来“认定”，先说说这个“以家庭为单位”。因为购房需求的现实存在，这条新政势必极度发挥国民的“聪明才智”。君不见前几年的旧城改造土地拆佳节又重阳迁已经引发了农村地区不小的“离婚潮”。既然连家庭意识最为保守的农民同胞们都赶了这股“潮流”，城市的居民当然更不会顾忌。生活该改善的还是要改善，钱该省的还是要省，一次假离婚可以节省几十万，这可需要苦苦奋斗几十年啊，于是“假离婚”将大量涌现（据说已经出现了），各类“假证”产业将更为发达，国家表面稳定而社会却实不安定。
好了，现在调控房价的关键部分全部落实了，我们国家的房价真正地降下来了，而且是长期地、有效的，老百姓们拍手称快，政府还是可以信任的。
朋友又问了，你的意思是，如果这三个层面无法一一达到的话，房价是不会真正跌了？谢谢您我的朋友，在百忙这中细读了鄙人的拙作并领会了鄙人的基本意思。
但房价肯定是会跌的，而且是在近期。近几天各大城市不仅出现了退房潮而且成交量大幅下挫，先是成交量萎缩，如果萎缩持续一两个月，必导致大范围的房价下跌，这是市场规律。
首先出现下跌的小房产商开发的房子，他们在去年下半年至今年一季度的行情中幸运地顺应了市场涨了一把，房价含水量高，现在跌得最早最快的是他们，因为他们的资金链最为薄弱，需要快速回笼资金才能继续建造，买了他们房子的百姓在调控时候最倒霉。所以这里顺便带一句，买房一定要选择有品牌的大开发商，比较抗跌。
接着降价风影响到了中等开发商、最后是大开发商，于是又出现了与2008年年中相似的情况。5月份是传统的房地产旺季，而今年的5月份则是各项新政细则出台的时候，于是退却的退却，观望的观望，敏锐的开发商早已推迟开发进度。6月份是细则推广期，各级政府严密监控政策落实力度，这时各方面均不敢轻举妄动。7月份中旬，二季度的各项经济指标出台，房价的统计数据表明大中小城市房地产成交量、成交价均大幅下降，上到中央下到老百姓均大舒了口气：中央的政策果然厉害。8-9月份，本轮行情的冰冻期，财政税收锐减、公务员福利减少开支缩紧、银行流动资金不足、大量民工停工失业、相关行业发展速度减慢。各大块专家学者开始出来讲话：“房地产需要健康发展，而不是打压。”10月中旬，第三季度多项经济指数表明：经济出现下滑趋势，各项指数均不理想。
最迟第三季度，政府必定出来救市，于是房地产业又走向新一轮的上涨。
本文结束前，我要表明的立场是：房地产应该健康稳定地发展。虽然这一行业我做了十年，但我也很怕房地产畸形发展。联系到生活中，住惯了绿城的房子，我很难再接受其它的房子，我更不希望自己的孩子住得比我们差，所以我也不愿意看到房价疯张，只希望略高于全年的CPI水平，年涨幅控制在10%-15%即可，至少努力赚钱还有追得上的可能嘛。
